Με πρωτοβουλία του Αντώνη Σαμαρά και της ΝΔ, άνοιξε στη χώρα μας, έστω και με χαρακτηριστική καθυστέρηση, το ζήτημα της διαχείρισης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Οι πάντες μοιάζουν πλέον να συμφωνούν στην άμεση ανάγκη πρωτοβουλιών για την καλύτερη δυνατή αξιοποίηση αυτού του ανεκμετάλλευτου πλούτου, διαφέρουν όμως οι προσεγγίσεις για την επιλογή των κατάλληλων «εργαλείων» που θα προσφέρουν τη μέγιστη δυνατή απόδοση. Είναι άραγε η άμεση πώληση, η μακροχρόνια μίσθωση, η διαπραγμάτευση μέσω ειδικών ομολόγων ή ο συνδυασμός όλων των παραπάνω και σε ποια δοσολογία, η πιο αποτελεσματική λύση για την ορθότερη διαχείριση;

Βασική προϋπόθεση για να περάσουμε στην επιλογή τρόπων αξιοποίησης είναι η δομική αλλαγή στο διαχειριστικό μοντέλο, που σημαίνει φυσικά ενοποίηση όλων των υπηρεσιών που ασχολούνται με ακίνητα και υπαγωγή σε αυτή κάθε είδους δημόσιου ακινήτου, με κεντρική διοίκηση στελεχωμένη από έμπειρα και εξειδικευμένα στελέχη (με νομικές, οικονομικές, περιβαλλοντικές γνώσεις κλπ) και η σύσταση ειδικού δικαστικού σώματος που θα ασχολείται με την ταχύτατη διευθέτηση των πάσης φύσεως διεκδικήσεων κι ενστάσεων, ώστε ο ενδιαφερόμενος επενδυτής να γνωρίζει εξαρχής ότι δεν θα προκύψουν μελλοντικά απρόβλεπτα ζητήματα. Επόμενο βήμα είναι η πλήρης και οριστική καταγραφή όλων των ακινήτων, διαθέσιμων προς αξιοποίηση ή μη, και φυσικά η αποτίμηση της αξίας τους.

Η μεθοδολογία με την οποία θα αποτιμηθεί η κρατική περιουσία σε μια περίοδο μάλιστα σημαντικής υποτίμησης των εμπορικών αξιών των ακινήτων είναι ένα κομβικό ζήτημα, που μπορεί υπό προϋποθέσεις να οδηγήσει σε αποτυχία την όλη προσπάθεια και στη συγκεκριμένη συγκυρία και το γενικότερο κλίμα πολιτικής αμφισβήτησης να δημιουργήσει έντονες υποψίες «περίεργων» συναλλαγών και κερδοσκοπίας (ιδιαίτερα εάν προκριθεί και η ομολογιακή λύση). Γι’ αυτό και καλό θα ήταν να υπάρξει διακομματική συμφωνία σε αυτό το σημείο, ίσως και μέσω της καταφυγής σε αξιόπιστο, κοινής αποδοχής οίκο εκτιμητών, ώστε να αποφευχθεί η πιθανότητα πολιτικής εκμετάλλευσης του θέματος στο μέλλον.

Η συντηρητική εκτίμηση με βάση τις αντικειμενικές αξίες ιδιαίτερα αν γίνει μετά την αύξηση τους, πιθανότατα κατά 30%, μπορεί να αποδειχθεί μια αξιοπρεπής και ασφαλή επιλογή αφού, με την κάθοδο των τιμών το τελευταίο διάστημα, σε πολλές περιπτώσεις θα πλησιάσουν σημαντικά τις «πραγματικές». Η επί της ουσίας εκμεταλλεύσιμη δημόσια ακίνητη περιουσία υπολογίζεται ότι είναι αντικειμενικής αξίας κοντά στα 150 δις. Ευρώ (τα υπόλοιπα προφανώς χρησιμοποιούνται ήδη ή δεν μπορούν να αξιοποιηθούν περαιτέρω για ιστορικούς κι άλλους λόγους) κι αυτή που δυνητικά μπορεί να πωληθεί άμεσα εκτιμάται κοντά στα 100 δις ευρώ.

Προφανώς και υπάρχουν πολλοί άλλοι μέθοδοι εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου από τον πιο απλό που είναι η καταγραφή εμπορικών τιμών άλλων συγκρίσιμων ακινήτων έως πιο πολύπλοκες που λαμβάνουν υπόψη τους τις προβλεπόμενες, αποπληθωρισμένες μελλοντικές εισροές από τη χρήση του ή επιχειρούν την εκτίμηση για την εξέλιξη των αξιών μέσω του χειρισμού μεταβλητών παραγόντων σε πολύπλοκες εξισώσεις. Είναι εξαιρετικά πιθανό η αποτίμηση μέσω αυτών των μεθόδων, να είναι σημαντική υψηλότερη από τις αντικειμενικές αξίες (κατά 30-50%), γι’ αυτό και καλό θα είναι να συμφωνηθεί αν θα επιλεγεί μια απλή αποτύπωση τιμών ή θα επιχειρηθεί η ουσιαστική αξιολόγηση, της εν δυνάμει αξίας αυτής της κρατικής περιουσίας.

Αποφασιστικής σημασίας είναι και η επιλογή του αν και ποια ακίνητα θα πρέπει να προωθηθούν προς πώληση και ποια για μακροχρόνια μίσθωση ή αξιοποίησης μέσω ΣΔΙΤ. Στις τωρινές συνθήκες η κατάληξη μιας πώλησης μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά ή ακόμα κι αν επιτευχθεί η συναλλαγή, η σημερινή ζητούμενη τιμή να είναι υποτιμημένη σε σχέση με αυτή που τελικά θα μπορούσε να επιτευχθεί σε 3-4 χρόνια. Αν θεωρητικά η μίσθωση ή τα έσοδα μέσω χρήσεων από ΣΔΙΤ μπορούσε να αφορά όλα τα άμεσα εκμεταλλεύσιμα δημόσια ακίνητα, με μια ελάχιστη μέση απόδοση του 5% το ετήσιο όφελος θα μπορούσε να κυμαίνεται από 7 έως 10 δις ευρώ, ανάλογα με τη μέθοδο αποτίμησης. Ουσιαστικά θα πρόκειται για μια άμεση και σταθερή αύξηση του ΑΕΠ κατά 3-4%,τη στιγμή που προσβλέπουμε στη λογιστική αύξηση του, κατά περίπου 10% για τη βελτίωση των δημοσιονομικών μας μεγεθών!!

Κανείς δεν αρνείται τη δυνατότητα πώλησης και το όφελος δισεκατομμυρίων που θα προκύψει (μέσω της τραπεζικής προείσπραξης μέρους του τελικού τιμήματος) και θα μπορούσε να βοηθήσει σημαντικά τη χώρα μας στην ταχύτερη μείωση του χρέους και τον απεγκλωβισμό από τις απαιτήσεις του μνημονίου. Οφείλουμε όμως να είμαστε εξαιρετικά προσεκτικοί στην επιλογή των ακίνητων που θα προωθηθούν στην αγορά και στην ταχύτητα με την οποία θα προχωρήσουν οι διαδικασίες αφού κινδυνεύουμε να παρασυρθούμε από σύνδρομο «καταδίωξης». Ο πολιτικός σχεδιασμός οφείλει να είναι μακροπρόθεσμος και να λαμβάνει υπόψη του όλες τις παραμέτρους, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για δημόσιο πλούτο, που μπορεί υπό διαφορετικές μελλοντικές συνθήκες και νέα τεχνολογικά ή περιβαλλοντικά δεδομένα να αποδειχθεί ικανός να προσφέρει μέσω και άλλων χρήσεων περισσότερα απ’ όσα σήμερα φανταζόμαστε. Σε περιοχές με προοπτικές ταχύτατης ανάπτυξης λόγω νέων υποδομών, γεωγραφικής θέσης κλπ, οι υπεραξίες στο άμεσο μέλλον μπορεί να έχουν αλματώδη εξέλιξη.

Η λύση ενός είδους ομολογιακής διαχείρισης της δημόσιας περιουσίας με αναδόχους φυσικά τους μεγάλους τραπεζικούς ομίλους, θα μπορούσε να διερευνηθεί ως επιπρόσθετη επιλογή σε ένα πιο σταθερό χρηματοοικονομικό περιβάλλον και με την Ελληνική οικονομία να βασίζει σε θετική αναπτυξιακή τροχιά. Οι προτάσεις για χρήση χρηματιστηριακών «εργαλείων» με την αποτίμηση της αξίας σε ιστορικά χαμηλά και με προκαθορισμένο κέρδος για τους αναδόχους, μπορεί να οδηγήσει σε αλήστου μνήμης συμβάντα, της εποχής του χρηματοοικονομικού κερδοσκοπισμού που μόνο ευχάριστες θύμισες δεν φέρνουν στο νου των περισσοτέρων πολιτών.

Ο νέος φορέας διαχείρισης των δημοσίων ακινήτων θα αποδώσει έργο μόνο αν αφεθεί να λειτουργήσει με ιδιωτικοοικονομικά κριτήρια και στηριχθεί από ένα πιο ελαστικό νομικό πλαίσιο που θα επιτρέπει άμεσες παρεμβάσεις, ταχύτατη προώθηση των επιχειρηματικών πλάνων, φορολογικές και άλλες ελαφρύνσεις προς τους ιδιώτες που θα συνεισφέρουν στην προσπάθεια, ώστε η κάθε επένδυση να έχει μεγαλύτερη ευκολία στην γρήγορη απόδοση του κεφαλαίου, άρα και περισσότερα έσοδα για το κράτος. Αν μάλιστα αφεθεί να προχωρήσει με μακρόπνοο σχεδιασμό στην επιλογή των καλύτερων δυνατοτήτων χρήσης για κάθε ακίνητο, οι προοπτικές ουσιαστικής εκμετάλλευσης και σημαντικού οφέλους για τον τόπο, είναι μάλλον εξαιρετικά ευοίωνες.

Κων/νος Μανίκας
Οικονομολόγος - Ψυχολόγος